Gel des loyers et DPE : ce que les propriétaires de logements classés E doivent savoir en 2025

Depuis la mise en application de la loi Climat et Résilience, le secteur immobilier connaît des bouleversements majeurs. Le gel des loyers pour les passoires énergétiques est désormais une réalité qui impacte directement les propriétaires bailleurs. Si les logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique sont déjà concernés par cette mesure depuis août 2022, qu'en est-il des biens notés E ? Entre réglementation actuelle et évolutions à venir, les propriétaires doivent anticiper les changements pour préserver leur investissement immobilier.

Le gel des loyers : une mesure issue de la transition énergétique

Le gel des loyers constitue l'une des mesures phares de la loi Climat et Résilience du 20 août 2021, visant à réduire l'empreinte carbone du parc immobilier français. Cette réglementation DPE, entrée en vigueur le 24 août 2022, cible spécifiquement les passoires énergétiques, c'est-à-dire les logements ayant obtenu les notes F et G au diagnostic de performance énergétique.

L'objectif de cette politique du logement est d'inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer les performances de leurs biens. Le diagnostic de performance énergétique évalue les logements selon deux critères principaux : la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Une étiquette DPE est alors attribuée, s'échelonnant de A (très économe) à G (très énergivore).

Cette évaluation permet aux futurs occupants de connaître les coûts énergétiques à prévoir et donne aux propriétaires une vision claire des travaux nécessaires pour améliorer l'efficacité énergétique de leur bien.

Loyers bloqués : quelles sont les restrictions actuelles ?

Pour les logements classés F et G, les restrictions sont déjà effectives.

Les propriétaires de ces passoires énergétiques ne peuvent plus :

• réviser annuellement le loyer en utilisant l'Indice de référence des loyers (IRL) ;
• augmenter le loyer lors d'une nouvelle location ;
• revoir à la hausse le montant du loyer lors du renouvellement du bail.

Ces mesures s'inscrivent dans le critère de décence imposé aux bailleurs, qui doivent fournir un logement répondant à des niveaux de performances énergétiques minimums.

L'interdiction de mise en location suit un calendrier précis :

• Classe G : interdite depuis le 1er janvier 2025 ;
• Classe F : interdite dès le 1er janvier 2028 ;
• Classe E : interdiction prévue à partir de 2034.

Il convient de noter que les locations saisonnières meublées (meublés touristiques) échappent à cette réglementation, contrairement aux biens meublés loués plus de 4 mois dans l'année.

Comment le DPE influence-t-il le gel des loyers pour les logements classés E ?

Actuellement, aucune loi n'interdit l'augmentation du loyer pour les logements notés E au DPE. Les propriétaires conservent théoriquement la liberté d'ajuster leurs loyers selon les modalités habituelles. Cependant, cette situation pourrait évoluer rapidement.

L'interdiction de louer des biens classés E prévue pour 2034 laisse présager une extension du gel des loyers à cette catégorie dans les années à venir. Cette perspective impose aux propriétaires d'anticiper les changements réglementaires pour éviter de voir leurs revenus locatifs bloqués.

Le rôle du DPE dans la fixation des loyers devient ainsi central dans la stratégie immobilière des bailleurs. L'impact du gel des loyers sur le marché immobilier pourrait s'intensifier si la mesure s'étend aux logements de classe E, représentant une part significative du parc locatif français.

Solutions pour améliorer le DPE d'une maison et éviter les restrictions

Face aux évolutions réglementaires, les propriétaires de logements classés E ont intérêt à engager une stratégie de rénovation pour éviter le gel des loyers. La première étape consiste à réaliser un audit énergétique, diagnostic plus approfondi que le DPE standard.

Cet audit fournit des recommandations précises incluant plusieurs scénarios de travaux avec les coûts prévisionnels, les aides disponibles et la durée estimative du chantier.

Les travaux de rénovation énergétique généralement recommandés comprennent :

• l'isolation thermique du logement ;
• le remplacement des menuiseries par du double ou triple vitrage ;
• la modernisation du système de chauffage et de production d'eau chaude ;
• l'installation d'une ventilation performante (VMC double-flux).

Une fois les travaux terminés, un nouveau diagnostic de performance énergétique peut être réalisé pour valider l'amélioration de la classification. Pour financer ces rénovations, plusieurs dispositifs d'aide existent : les certificats d'économie d'énergie, le déficit foncier ou encore MaPrimeRénov'.

Travaux en cours de location : droits et obligations

La question se pose souvent de savoir si un propriétaire peut donner congé à son locataire pour réaliser des travaux de rénovation. La loi du 6 juillet 1989 est claire : le congé n'est autorisé que pour reprendre le bien pour l'occuper, le vendre ou pour un motif sérieux et légitime.

Les travaux de rénovation n'entrant dans aucune de ces catégories, le propriétaire ne peut pas contraindre son locataire à quitter les lieux. Heureusement, la plupart des travaux d'économie d'énergie peuvent être réalisés en logement occupé, moyennant une organisation adaptée.

La réglementation actuelle sur le gel des loyers et son extension probable aux logements de classe E imposent aux propriétaires une anticipation stratégique pour préserver la rentabilité de leur investissement immobilier.