La rénovation énergétique éligible au déficit foncier et au doublement du déficit foncier ?
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- Avantage : Déduisez vos travaux des revenus fonciers, avec un déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €.
- Bonus 2025 : Plafond doublé à 21 400 € pour la rénovation des passoires thermiques (classes E, F, G).
- Condition : Obligation d'atteindre la classe A, B, C ou D (prouvé par DPE avant/après).
- Calcul : Déduisez impérativement les aides (MaPrimeRénov', CEE) pour ne déclarer que le reste à charge.
- Urgence : Les factures doivent être réglées avant le 31 décembre 2025.
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui vous permet de réduire le montant de votre impôt au regard de certaines de vos dépenses. Parmi ces dépenses figurent les travaux de rénovation énergétique qui vous permettent d’améliorer les performances de votre bien immobilier. Et pour une période limitée, le plafond du déficit foncier pour les propriétaires bailleurs est doublé ! Quelles sont les conditions d'éligibilité à cet avantage fiscal ? Quelles démarches réaliser afin de pouvoir en bénéficier ? Et de quelle somme pouvez-vous réduire vos impôts ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir à ce sujet.
Le déficit foncier et le doublement du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique
En tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de bénéficier du déficit foncier, et dans certains cas du doublement du déficit foncier si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique. Le principe de déficit foncier s’inscrit dans la liste de dispositifs mis en place par l’État afin d’inciter les ménages français à rénover leurs logements.
Pour bénéficier du déficit foncier, le propriétaire doit opter pour le régime réel d'imposition et posséder un bien en location nue (non meublée). Le déficit foncier ne peut pas être appliqué aux revenus issus de la location meublée.
La raison du déficit foncier
En effet, l’État s’est engagé à réduire la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre sur l’ensemble du territoire. Dans cet objectif, le parc immobilier résidentiel représente une part non négligeable des économies à réaliser. C’est la raison pour laquelle vous pouvez aujourd’hui, entre autres, bénéficier du déficit foncier pour vos opérations de rénovation énergétique.
Le déficit foncier et les travaux de rénovation
Grâce au déficit foncier, vous bénéficiez d’un levier de financement indirect pour améliorer l’efficacité énergétique de votre habitation.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Concrètement, le déficit foncier, c’est le dispositif fiscal qui vous permet de réduire vos impôts via les charges et le montant des travaux que vous effectuez dans un logement que vous mettez en location. Le déficit foncier résulte de la différence entre les revenus fonciers (loyers perçus) et les charges déductibles, lorsque ces dernières sont supérieures aux revenus.
Les différentes charges incluses dans ce mécanisme fiscal sont les suivantes :
- les travaux de rénovation énergétique ;
- les travaux d'entretien et de réparation ;
- les charges de copropriété non imputables aux locataires ;
- les intérêts d’un emprunt ;
- d’éventuels frais de gestion ;
- la taxe foncière.
Important : seuls les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, pas le capital remboursé. Les frais de gestion incluent notamment les honoraires d'agence immobilière et les frais de procédure en cas de contentieux locatif.
Quel est le montant du déficit foncier ?
On calcule le montant du déficit foncier via la soustraction du montant des charges à celui des revenus fonciers, donc vos loyers perçus. Vos revenus globaux sont réduits, ce qui fait mathématiquement diminuer votre impôt sur le revenu.
Le calcul du déficit foncier s'effectue en deux étapes : d'abord, on soustrait les intérêts d'emprunt des revenus fonciers, puis on déduit les autres charges (travaux, frais de gestion, etc.). Seul le déficit résultant des charges autres que les intérêts d'emprunt peut être imputé sur le revenu global.
À titre d’exemple, si vous louez un petit studio en agglomération parisienne qui vous rapporte 9 000 euros à l’année, vos charges peuvent par exemple s’élever à 11 000 euros. On a donc ici un déficit foncier de l’ordre de 2 000 euros, et cette somme peut être retirée de votre impôt sur le revenu.
En cas de déficit foncier non imputable en totalité sur le revenu global de l'année (au-delà du plafond de 10 700 €), l'excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Seuil limite des dépenses
Il convient de noter que les dépenses incluses dans les charges sont limitées à 10 700 euros par an dans la plupart des cas.
Quelles sont les conditions d’éligibilité pour obtenir le déficit foncier ?
Sont éligibles au déficit foncier les propriétaires bailleurs en location non meublée. Ils doivent par ailleurs être sujets au régime d’imposition réel.
Le régime réel d'imposition est obligatoire lorsque les revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000 €. En dessous de ce seuil, le propriétaire peut choisir entre le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) et le régime réel.
Afin d’en bénéficier, vous devez déclarer votre déficit foncier sur votre déclaration de revenus. La déclaration s'effectue via le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers) qui doit être joint à votre déclaration de revenus principale. Il s’agit de la déclaration de l’année où le déficit est constaté. Notez que vous devez être capable de présenter les devis et les factures associées au déficit foncier déclaré auprès de l’administration fiscale.
Pour bénéficier de l'imputation du déficit foncier sur le revenu global, le propriétaire doit s'engager à louer le logement de manière continue pendant les trois années qui suivent l'année de l'imputation. En cas de non-respect de cet engagement, les avantages fiscaux obtenus sont remis en cause.
Quels sont les travaux éligibles au déficit foncier ?
Les travaux déductibles des revenus fonciers se classent en trois catégories : les dépenses de réparation et d'entretien (maintenir ou remettre un immeuble en bon état), les dépenses d'amélioration (apporter un confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie sans modifier la structure) et les travaux de rénovation énergétique.
Exemples de travaux d'entretien et de réparation déductibles : ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement de chaudière défaillante, réparation de canalisations. Exemples de travaux d'amélioration : installation d'un ascenseur, création d'une salle de bains, installation du chauffage central.
En revanche, ne sont pas concernés les travaux de construction ou d’agrandissement.
Ne sont pas déductibles : les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, les travaux ayant le caractère de dépenses locatives (normalement à la charge du locataire), et les dépenses somptuaires (piscine, tennis privé, etc.).
Quelques exemples d’opérations pouvant vous faire bénéficier du déficit foncier :
l’isolation des combles ou l’isolation de la toiture ;
l’isolation des murs ;
l’isolation des planchers bas ;
le remplacement des fenêtres en simple vitrage par des fenêtres en double vitrage ;
le remplacement d’une chaudière ancienne au gaz, au fioul ou au charbon par un équipement de chauffage performant et/ou fonctionnant aux énergies renouvelables (pompe à chaleur, chaudière biomasse, chaudière à haute performance énergétique) ;
l’installation d’un système de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant aux énergies renouvelables (chauffe-eau solaire, chauffe-eau thermodynamique).
Le doublement du déficit foncier pour les travaux de rénovation
De manière temporaire, le déficit foncier est doublé pour les propriétaires de passoires thermiques.
Qu’est-ce que le doublement du déficit foncier ?
Le plafonnement du déficit foncier est doublé, passant de 10 700 à 21 400 euros pour les travaux dont le devis a été accepté depuis le 5 novembre 2022 et dont le règlement est effectué entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Ce dispositif temporaire vise à encourager la rénovation énergétique des logements les plus énergivores. Le doublement du plafond ne s'applique qu'aux dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant le saut de classe énergétique requis.
Quelles sont les conditions d’éligibilités pour obtenir le doublement du déficit foncier ?
Les conditions d’éligibilité au doublement du déficit foncier sont sensiblement les mêmes que pour l’obtention du déficit foncier classique, à ceci près que seules les passoires thermiques sont concernées.
Pour bénéficier du doublement du déficit foncier, les travaux de rénovation énergétique doivent permettre au logement de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Cette nouvelle performance énergétique doit être atteinte au plus tard le 31 décembre 2025.
En d’autres termes, il faut que les travaux de rénovation énergétique à l’origine du mécanisme fiscal fassent passer votre logement d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
Pour en attester, vous devez être capable de présenter à l’administration fiscale des DPE (diagnostics de performance énergétique) en deux temps :
- correspondant à la classe E, F ou G à la veille des travaux ;
- correspondant à la classe A, B, C ou D une fois les travaux terminés.
Le DPE initial doit dater de moins de 4 ans au moment du début des travaux. Le DPE final doit être réalisé dans les 18 mois suivant l'achèvement des travaux pour justifier de l'amélioration de la performance énergétique.
Un DPE est une étude de l’efficacité énergétique et de l’efficacité thermique de votre logement. Meilleure est la note de votre bâtiment, plus il est en phase avec les nouvelles normes de construction neuve relatives à la réglementation thermique RT 2012 et à la réglementation environnementale RE 2020. Cela signifie moins de déperditions thermiques, et un rendement énergétique plus élevé pour les systèmes de chauffage.
À la clé, d’importantes économies d’énergie, moins d’émissions de CO2, un meilleur confort thermique et une valorisation de votre bien sur le marché immobilier !
Quels sont les travaux éligibles au doublement du déficit foncier ?
Le doublement du plafond du déficit foncier s'applique spécifiquement aux dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre le saut de classe énergétique requis. Les travaux éligibles incluent notamment l'isolation thermique (toitures, murs, parois vitrées), l'installation ou le remplacement de systèmes de chauffage ou d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable, et l'isolation des planchers bas. Sont exclus du dispositif les travaux de mise en place d'une chaudière à très haute performance énergétique et la réhabilitation de systèmes d'assainissement non collectifs.
Si vous avez un doute, n’hésitez pas à adresser vos questions au professionnel en charge de vos travaux.
Pour bénéficier du doublement du déficit foncier, les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) et respecter les critères techniques définis par l'administration fiscale.
Quelles sont les aides cumulables au déficit foncier ?
Comme évoqué plus haut, le déficit foncier n’est pas le seul dispositif dont vous pouvez bénéficier. Voici la liste des autres aides à la rénovation énergétique disponible :
la prime énergie du dispositif des CEE (certificats d’économies d’énergie) : elle est versée par les vendeurs d’énergie et les grands distributeurs, qui sont les “obligés” du dispositif des CEE. Le montant de la prime énergie dépend de la nature de vos travaux, des économies d’énergie potentielles après leur réalisation, et de l’obligé auprès duquel vous en faites la demande ;
le Coup de pouce Chauffage : dans le cas du remplacement d’une chaudière ancienne par un chauffage performant, cette bonification vient augmenter le montant de votre prime énergie. Le montant du Coup de pouce varie généralement entre 2 500 et 4 000 euros selon que vous soyez un ménage modestes ou non ;
MaPrimeRénov’ : en monogeste ou dans le cas d’une rénovation globale, cette subvention publique se cumule avec la prime énergie. Elle remplace l’ancien crédit d’impôt à la transition énergétique, lui aussi proposé par l’Anah (agence nationale de l’habitat). Dans le cas d’une rénovation performante, vous dépendrez du Parcours accompagné de MaPrimeRénov’, et serez guidé par un tiers Mon Accompagnateur Rénov’ ;
l’éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro) : un emprunt d’un montant maximal compris entre 15 000 et 50 000 euros selon le nombre et le scénario de travaux mis en place avec votre professionnel. L’avantage principal de ce prêt réside dans le fait que vous n’avez pas à en rembourser les intérêts : ces derniers sont en effet pris en charge par l’État ;
l’exonération de taxe foncière : totale ou partielle, proposée par certaines collectivités territoriales. Vous pouvez vous rapprocher de votre centre des impôts afin d’en savoir plus ;
la TVA à 5,5% : cette taxe sur la valeur ajoutée à taux réduit s’applique automatiquement sur votre facture à la fin de vos travaux. Vous n’avez donc pas la moindre démarche à effectuer afin de pouvoir en bénéficier.
Attention à la déduction fiscale : Si ces aides sont cumulables financièrement, elles ne le sont pas fiscalement. Vous devez impérativement déduire le montant des primes perçues (MaPrimeRénov', CEE) du montant des travaux que vous déclarez en charges. Le déficit foncier ne se calcule que sur le reste à charge réel supporté par le propriétaire (Coût total des travaux - Aides reçues). On ne peut pas déduire des impôts une dépense qui a déjà été remboursée par l'État.
Important : le cumul du déficit foncier avec d'autres dispositifs fiscaux comme le Pinel, la loi Malraux ou le statut LMNP est possible sous certaines conditions. Cependant, les mêmes dépenses ne peuvent pas bénéficier de deux avantages fiscaux différents simultanément.
Afin de pouvoir bénéficier de ce panel d’aides financières, et pour la plupart des travaux concernés, vous devez faire appel à une société ou à un artisan RGE (reconnus garants de l’environnement). Et ce afin de garantir la qualité de vos travaux, de vous assurer qu’ils soient conformes avec les spécificités techniques inscrites sur les fiches d’opérations standardisées des CEE.
